Operé propiedades de renta corta antes de asesorar a nadie. Esa etapa me dejó una convicción incómoda: la mayoría de las proyecciones de Airbnb que circulan en el mercado dominicano no son análisis — son argumentos de venta con formato de Excel.
Bruto no es neto — y neto no es lo que te depositan
La proyección típica multiplica una tarifa por noche optimista por una ocupación optimista y la divide entre el precio de compra. Ese número — el rendimiento bruto — es el inicio de la conversación, no la conclusión. Entre el ingreso bruto y tu bolsillo viven: comisión de la plataforma, gestión (si no vas a limpiar apartamentos tú mismo), limpieza no recuperada, servicios, internet, mantenimiento, reposición de blancos y menaje, gastos comunes del edificio y las vacancias que ninguna proyección de venta incluye.
- Gestión profesional: típicamente 15%–25% del ingreso en renta corta.
- Ocupación realista en Santo Domingo: la ciudad es un mercado corporativo y de diáspora, no de playa — la estadía media y la demanda entre semana se comportan distinto a Punta Cana.
- Meses de arranque: fotos, listado, primeras reseñas. Un activo no rinde desde el día uno.
Las cinco preguntas que hago antes que el precio
- ¿El edificio permite renta corta? Cada vez más juntas de condóminos la restringen. Esto se verifica en el reglamento del condominio, no se asume.
- ¿Quién es el huésped? En el Distrito Nacional el huésped rentable suele ser corporativo, médico o de diáspora en visita familiar — eso define zona, tamaño y equipamiento.
- ¿Qué pasa si Airbnb no funciona? La unidad debe sostenerse como renta larga ejecutiva. Si la tesis solo funciona en el escenario optimista, no es una tesis: es una apuesta.
- ¿Cuál es el costo real de equipamiento? Amueblar a estándar competitivo es una inversión adicional que casi nunca aparece en la proyección del vendedor.
- ¿La operación es sostenible a distancia? Reportería mensual, quién responde a las 2 a.m., quién repone lo que se rompe. La renta corta es un negocio operativo, no un activo pasivo.
Una proyección honesta te dice cuánto puedes perder antes de decirte cuánto puedes ganar.
Cómo se ve un análisis serio
Tres escenarios — conservador, base y optimista — con ocupación y tarifa separadas, gastos operativos línea por línea, y el rendimiento neto calculado sobre la inversión total (precio + cierre + equipamiento), no solo sobre el precio de lista. Si un número de esa tabla no se puede defender con datos comparables de la zona, se baja hasta que se pueda. Prefiero perder una venta a que un cliente compre con números de fantasía.
Los rangos citados son orientativos y cambian con el mercado. Cada análisis real se construye con datos vigentes de la zona y del edificio específico.